서울 주요 가두상권 공실률이 외국인 관광객 증가에 힘입어 점진적인 하락세를 보이고 있다.
쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield)가 최근 발표한 ‘2026년 1분기 서울 리테일시장보고서’에 따르면 2026년 1분기 서울 6대 가두상권 평균 공실률은 8.8%로 집계됐다. 이는 전 분기 대비 0.3%p 상승한 수치지만 전년동기대비로는 1.9%p 하락한 수준이다.
전체적으로 공실률 안정세가 이어지는 가운데 외국인관광객 유입 확대가 상권회복을 견인한 것으로 분석됐다. 다만 중동지역 지정학적 리스크와 국제유가 상승 등이 여전히 향후 소비심리 위축 요인으로 도사리고 있다.
올해 1분기 방한 외래관광객은 약 476만명으로 분기기준 역대 최대치를 기록했다. 주요 상권 유동인구 또한 지속적으로 증가하며 명동·성수·한남 등 핵심지역 중심으로 리테일활력이 유지됐다.
명동은 사실상 포화 수준에 가까운 상권으로 평가됐다. 공실률은 전 분기와 동일한 5.6%를 기록했으며 관광객 소비패턴 변화에 따라 상권구성에도 변화가 나타났다. 기존 화장품 로드숍 일부가 철수하고 관광객 대상 약국브랜드가 빠르게 증가했다.
보고서는 K-콘텐츠와 SNS를 통해 확대된 코스메슈티컬 제품 수요로 인해 ‘약국 쇼핑’이 외국인 관광객의 주요 소비코스로 자리잡았다고 분석했다. 실제 2026년 3월 외국인 의료소비 중 약국 이용비중은 68%에 달했다.
강남 상권은 일부 주요 임차인의 이탈영향으로 공실률이 전 분기 11.3%에서 13.6%로 상승했다. 다만 글로벌 SPA브랜드 자라(ZARA)가 플래그십 매장 이전 오픈을 앞두고 리뉴얼공사에 착수하는 등 대형 브랜드중심 투자 움직임은 지속됐다.
홍대 상권 공실률은 10.4%로 전 분기와 동일한 수준을 유지했으며 한남·이태원은 7.6%로 전 분기대비 0.4%p 하락했다. 이 지역 상권에는 글로벌 패션브랜드 신규 진출이 이어지고 있으며 마시모두띠(Massimo Dutti)의 신규 입점도 예정돼 있다.
청담은 글로벌브랜드 오픈 준비가 지속되면서 공실률이 13.4%에서 11.9%로 하락했다. 성수는 일부 공간재편과 신규 브랜드 입점 준비 영향으로 공실률이 3.7%까지 상승했다. 하지만 여전히 서울 주요 상권 가운데 가장 낮은 수준을 유지했다. 특히 성수상권은 메인 상권 외 이면도로까지 확장세가 이어지고 있는 상황이다.
거시경제 측면에서는 소비심리 둔화 가능성이 변수로 지목됐다. 2026년 3월 소비자심리지수(CCSI)는 전월대비 5.1p 하락한 107을 기록했다. 중동분쟁 장기화에 따른 국제유가 상승이 소비심리에 영향을 미친 것으로 분석됐다. 다만 반도체 수출 호조에 힘입어 올해 한국 경제 성장률은 비교적 견조한 흐름을 이어갈 것으로 전망되고 있다.
주요 개발프로젝트로는 2027년 준공 예정인 ‘신도림 디큐브시티’ 리모델링과 2028년 개장을 목표로 한 ‘스타필드 청라’ 프로젝트 등이 제시됐다.
