수도권 저온물류센터 공실률이 35%를 넘어서는 가운데 공실 장기화에 따른 저온구역의 상온전환이 누적 51만㎡에 달하는 것으로 나타났다. 이에 따라 신규공급 급감으로 냉동·냉장설비 발주 환경이 위축되는 상황에서 설비품질이 임차경쟁력을 가르는 핵심변수로 부상하고 있다.

글로벌 종합부동산서비스기업 쿠시먼앤드웨이크필드가 발간한 ‘2026 코리아 로지스틱스 마켓 리포트’에 따르면 2025년 수도권 물류센터 저온공실률은 신축 제외 기준 35.4%로 상온(13.2%)대비 3배에 가까운 수준을 기록했다.

저온공실문제는 시장 전반이 고르게 어려운 것이 아니라 자산 간 양극화가 극심한 구조다. 전체 저온 자산의 45%는 완전 임차상태로 공실 걱정이 없는 반면 공실률이 70~100%에 달하는 사실상 텅 빈 물류센터도 전체의 28%에 이른다. 평균 공실률이 35~37%로 높게 나타나는 것은 이처럼 극단적으로 비어 있는 일부 센터들이 전체 수치를 끌어올리고 있기 때문이다.

이러한 양극화의 배경에는 임차인의 선별 수요가 있다. 3PL·이커머스 등 주요 임차인들이 접근성이 좋고 냉동·냉장설비 수준이 높은 센터로만 몰리면서 입지나 설비여건이 떨어지는 센터는 공실이 장기화되는 악순환에 빠지고 있다. 

특히 단독 저온센터보다 복합 물류센터 안에 딸린 저온구역의 공실이 더 심각한 것으로 나타나 전용 냉동·냉장인프라 없이 저온면적을 부분적으로 운영하는 센터들의 임차인 확보가 더 어려운 것으로 분석된다.

상온전환 누적 51만㎡⋯ 설비 철거 가속화

공실 장기화에 따른 저온구역의 상온전환도 잇따르고 있다. 현재까지 저온에서 상온으로 전환된 누적 물량은 약 51만㎡에 달한다. 이중 2025년 이전 전환 물량의 90% 이상이 임차 완료된 상태다. 향후 저온에서 상온으로 전환 예정인 물량도 약 14만㎡에 이르는 것으로 파악됐다.

이 물량이 공급 풀에서 제외될 경우 저온 전체 공실률은 31%대까지 낮아질 것으로 추정된다. 다만 이는 저온수요 회복이 아니라 저온면적 자체가 줄어드는 데 따른 결과로 냉동·냉장설비시장 입장에서는 오히려 설비 철거와 함께 기존 발주기반이 축소되는 것을 뜻한다.

보고서는 2020년부터 2024년 사이에도 저온 물류센터 거래 대부분이 NPL(부실채권) 성격이었고 일부는 낙찰 후 상온 혹은 복합물류센터로 전환됐다고 짚었다. 이러한 흐름이 2025년에도 이어지며 냉동·냉장설비 수요의 구조적 위축이 심화되고 있다.

공급 측면에서도 냉동·냉장설비업계에 우호적인 환경은 형성되기 어려운 상황이다. 2025년 수도권 물류센터 신규공급은 약 105만5,000㎡로 전년대비 73% 감소했다. 신규 공급자산의 저온공실률은 78.2%로 기존 자산(35.4%)과 큰 격차를 보이며 신규 준공 저온센터조차 임차인 확보에 어려움을 겪고 있는 것이다.

설비 품질 임차율 결정⋯ 리노베이션 수요 변수

다만 냉동·냉장설비의 품질이 저온물류센터의 임차 경쟁력을 좌우하는 핵심변수로 부상하고 있다는 점은 주목할 만하다. 같은 신규 자산이라도 입지와 스펙에 따라 임차결과가 극명하게 갈렸다. 동부권·서부권의 주요 자산은 빠르게 임차가 완료된 반면 일부 자산은 준공 이후에도 전체가 공실인 채로 남아 있다.

보고서는 저온 공실 해소를 위해서는 구조전환이나 임차조건 개선이 선행돼야 한다고 지적했다. 공실 해소를 위해 설비 리노베이션에 나서는 센터가 늘어날 경우 기존 설비교체 및 고도화 수요는 오히려 확대될 여지도 있다. 

충청권의 저온 명목 임대료가 평당 5만600원으로 수도권대비 약 15% 낮은 점도 이 지역에서의 새로운 저온설비 수요가 점진적으로 형성될 수 있음을 시사한다.

업계의 한 전문가는 “2027년을 기점으로 공급 공백의 효과가 본격화되면 우량 자산부터 빠르게 공실이 채워질 것”이라며 “그러나 저온은 구조 전환이나 임차조건 개선이 선행되지 않으면 회복이 지연될 가능성이 높다”고 분석했다. 

결국 냉동·냉장설비시장의 회복도 저온물류센터 임차시장의 정상화와 맞물려 2027년 이후 가시화될 것으로 전망된다. 그때까지는 신규 설치보다 기존 설비의 유지보수 및 일부 고도화 수요가 시장을 지탱하는 구조가 이어질 가능성이 높아 보인다.