2026년 상반기 수도권 저온물류센터 시장이 높은 공실률을 이어가며 구조적인 수급 불균형에서 좀처럼 벗어나지 못하고 있다. 상온물류센터가 점진적인 회복세를 보이는 것과 대조적으로 저온은 여전히 구조적 과잉공급의 여파가 이어지는 모습이다.

글로벌 상업용부동산 서비스기업 뉴마크(Newmark)가 최근 발간한 ‘1H26 한국물류 임대차시장 트렌드&전망’ 보고서에 따르면 2026년 상반기 기준 수도권 저온물류시설 공실률은 약 37%의 높은 수준을 유지하고 있다. 반면 상온물류시설 공실률은 약 15% 수준까지 하락하며 뚜렷한 안정화 흐름을 보이고 있어 자산유형 간 회복속도 차이가 뚜렷하게 갈리는 양상이다.

콜드체인·식품업체, 비용절감 중심 수요 조정

수요 측면에서도 저온시장을 둘러싼 환경은 녹록지 않다. 보고서에 따르면 콜드체인·식품·제약 기업들은 공급과잉 이후 수요조정 국면에 접어들며 비용절감 중심의 운영전략을 강화하고 있다. 과거 신선식품시장의 성장세와 이커머스 수요 확대를 기대하며 저온물류시설 임차에 적극적으로 나섰던 이들 기업들이 수익성 악화와 운영비 부담이 커지면서 전략 방향을 바꾸고 있는 것이다. 

이에 따라 기존 계약을 유지하거나 면적을 축소하는 방향으로 선회하는 사례가 늘고 있으며 신규 임차 수요 역시 좀처럼 회복되지 않는 상황이다. 이는 저온자산의 공실장기화와 시장양극화를 심화시키는 요인으로 작용하고 있으며 신규투자에는 보수적 접근이 필요한 시점이라는 진단이다.

반면 3PL과 리테일·제조기업들은 상온물류센터를 중심으로 안정적인 수요를 이어가고 있다. CJ대한통운, LX판토스, 롯데글로벌로지스, 한진 등 대형 3PL사업자들이 물류 아웃소싱 확대와 다수 화주기반 운영을 통해 핵심수요층으로 자리잡고 있으며 이커머스기업들은 대규모 확장에서 효율 중심으로 전략을 전환하며 고스펙·핵심 입지 위주로 수요를 집중시키고 있다. 이에 따라 핵심 입지 대형 코어 자산으로 수요가 쏠리는 반면 비우량 자산의 공실은 장기화되는 구조가 고착화되고 있다.

임대료 하락 압력 지속… 실질 임대료 격차 축소

임대료 측면에서도 저온물류시설의 어려움은 이어지고 있다. 2026년 상반기 기준 저온물류시설 명목 임대료는 평당 약 6만1,000원 수준을 기록하고 있으나 렌트프리 및 임대 인센티브 확대 영향으로 실질 임대료는 상온과의 격차가 점차 축소되고 있다. 상온 명목 임대료가 평당 약 3만5,858원인 점을 감안하면 명목상 격차는 여전하지만 실질 기준으로는 사실상 상온 수준까지 하락한 사례도 확인되고 있다.

저온 면적을 상온으로 전환하려는 시도도 일부 검토되고 있으나 현실화는 쉽지 않은 상황이다. 상승한 자재비와 추가투자 부담으로 인해 실제 컨버전은 제한적이며 임차인 선확보 없이 임대료 인상을 전제로 한 투자회수구조를 형성하기 어려워 단기간 내 구조적인 수급 불균형 해소는 쉽지 않을 것으로 판단된다. 공실이 장기화될수록 가동하지 않는 냉동·냉장설비의 유지비가 자산 보유비용으로 쌓이는 구조여서 이를 감내하지 못한 일부 임대인들이 결국 상온 전환을 선택하는 사례로 이어질 가능성도 배제하기 어렵다.

신규공급 감소에도 저온은 회복 더뎌

공급 측면에서는 이른바 ‘공급절벽(supply cliff)’ 현상이 본격화되고 있다. 2023년 공급 정점 이후 2025년까지 신규공급이 50% 이상 감소한 것으로 추정되며 건설공사비 상승도 이러한 흐름을 가속화하고 있다. 특히 저온물류센터의 공사비는 평당 700만~1,000만원 수준으로 상온(450만~600만원)보다 훨씬 높아 신규 개발 수익성이 크게 떨어진 상황이다. 이에 따라 신규 개발 투자와 착공은 당분간 보수적으로 진행될 가능성이 높다.

뉴마크는 2026년을 기점으로 물류임대차시장이 안정화 국면에서 점진적 정상화 단계로 전환될 것으로 전망했다. 다만 저온물류시설은 입지·스펙·임차인 구성에 따라 회복속도가 차별화되는 선택적 조정국면이 이어질 것으로 보인다. 결국 저온물류센터시장의 경쟁력은 입지뿐만 아니라 냉동·냉장설비의 품질과 유지 수준에 따라 갈릴 것이라는 시각이 힘을 얻고 있다. 임차인들이 온도관리 안정성과 에너지효율이 높은 최신설비를 갖춘 자산을 선호하는 경향이 강해지는 만큼 설비투자 수준이 곧 공실률과 임대료의 차이로 직결되는 구조가 더욱 뚜렷해질 것으로 전망된다.