수도권 저온물류센터 공실률이 신규 공급 감소와 기존 공실 소진에 힘입어 하락세를 이어갔다. 그러나 상온물류센터보다 2.7배 높은 공실률을 여전한 데다 권역별로는 20%대에서 70%까지 격차가 벌어져 시장 회복보다 양극화가 뚜렷해지고 있다.
알스퀘어가 최근 발표한 ‘2026년 상반기 물류 마켓 리얼 리포트’에 따르면 올해 상반기 수도권 저온물류센터 평균 공실률은 33.7%로 전기대비 2.6%p 하락했다. 2024년 상반기 41.2%로 정점을 찍은 이후 7.5%p 낮아진 수치다.
같은 기간 상온물류센터 공실률도 전기대비 1.0%p 하락한 12.3%를 기록했다. 상·저온시설 모두 공실률이 개선됐지만 저온물류센터 공실률은 여전히 상온보다 21.4%p 높았다.
신규공급 57만8,740m²… `전기대비 8% 감소
올해 상반기 수도권 물류시설 신규공급량은 약 57만8,740m²(17만5,068평)로 전기대비 8% 감소했다. 2023년 상반기 330만5,800m²(100만평)에 육박했던 것과 비교하면 신규 개발동력이 크게 약화됐다.
권역별 신규공급은 기타권이 17만3,948m²(5만2,619평)로 가장 많았다. 이어 남부권 15만6,070m²(4만7,211평), 서북권 8만7,263m²(2만6,397평), 서부권 8만2,824m²(2만5,054평), 동남권 7만8,638m²(2만3,788평) 순이었다. 중앙권은 2024년 하반기 이후 신규공급이 없었다.
주요 준공시설은 △One Base 양주 17만3,948m²(5만2,619평) △켄달스퀘어 당목로지스틱스파크 A·B동 15만6,073m²(4만7,212평) △CJ대한통운 부천 도심형 물류센터 7만1,227m²(2만1,546평) △로지스밸리인천공항 GDC 물류센터 5만3,742m²(1만6,257평) 등이다.
알스퀘어의 관계자는 “과거 누적된 초과공급과 장기공실, 건설원가 상승, 경기도 물류창고 인허가 기준 강화 등이 신규 개발을 제약하고 있어 단기간 내 공급이 의미 있게 반등하기는 어려울 것”이라고 전망했다.
동남·남부권 공실 소진… 서북권은 70%
저온물류센터 수급상황은 권역별로 크게 엇갈렸다. 동남권 저온 공실률은 전기대비 4.1%p 하락한 21.0%를 기록했다. 용인 유림냉장 물류창고에 사조씨푸드가 1만5,663m²(4,738평) 전체를 임차했으며 남이천 군량리 물류센터와 이천 백사면 도립리 물류센터에서도 잔여 공실이 모두 해소됐다.
남부권도 안성지역을 중심으로 임차수요가 회복되며 저온 공실률이 5.0%p 하락한 28.9%를 나타냈다. 안성 장계리물류센터에 시노트레이드가 1만1,184m²(3,383평)를 임차했으며 안성 성은리물류센터에는 한국일본통운이 7,593m²(2,297평) 규모로 입주했다.
서부권 저온 공실률은 42.2%로 여전히 높았지만 신규 공급 부재와 기존 공실 소진에 따라 전기대비 3.3%p 낮아졌다. 인천 원창동 콜드체인물류센터에서 4,109m²(1,243평) 규모의 신규 임차가 발생했으며 원창동 물류센터 B-3블록과 ILC물류센터의 잔여 공실도 해소됐다.
반면 중앙권은 기존 임차인 이탈로 저온 공실률이 4.4%p 상승한 23.4%를 기록했다. 수원 고색동 952창고에서 더본코리아와 팀프레시 등이 퇴거하면서 1만5,775m²(4,772평)의 공실이 발생했으며 오산냉동창고도 전체 공실 상태로 전환됐다.
서북권은 저온 공실률이 전기대비 7.8%p 급등한 70.0%로 수도권에서 가장 높은 수준을 기록했다. 일부 자산에서 공실이 소진됐지만 김포한강신도시 물류센터에서 대규모 임차인 이탈로 전면 공실이 발생한 영향이 컸다.
명목임대료 1만8,294원/m²… 시장 회복 ‘글쎄’
수도권 저온물류센터 평균 명목임대료는 1만8,294원/m²(6만475원/평)로 전기대비 약 30원/m²(100원/평) 상승했다. 신규공급 감소와 일부 권역의 공실 소진이 임대료에 반영된 것으로 분석된다.
권역별로는 서부권이 전기대비 503원/m²(1,662원/평) 오른 2만748원/m²(6만8,589원/평)를 기록했다. 중앙권은 1만8,679원/m²(6만1,750원/평), 남부권은 1만7,291원/m²(5만7,160원/평), 동남권은 1만7,249원/m²(5만7,022원/평)로 조사됐다.
반면 공실률이 70%까지 상승한 서북권은 저온 명목임대료가 전기대비 674원/m²(2,228원/평) 하락한 2만3원/m²(6만6,125원/평)를 기록했다. 공실률과 임대료가 동시에 악화되며 임대인 간 임차인 유치경쟁이 더욱 치열해진 것으로 풀이된다.
다만 이번 임대료는 렌트프리 등 각종 임차인 지원조건을 반영하지 않은 명목임대료다. 이에 따라 소폭의 임대료 상승만으로 저온물류센터 임대시장이 본격적인 회복국면에 진입했다고 판단하기는 이르다.
저온자산 거래단가 상온보다 1.6배 높아
임대시장에서는 높은 공실 부담이 이어졌지만 투자시장에서는 저온물류센터의 가격 프리미엄이 확인됐다.
올해 상반기 수도권 물류센터 총거래액은 1조4,380억원, 거래면적은 72만664m²(21만8,000평)로 집계됐다. 거래액은 역대 최대 실적을 기록했던 전기보다 1조8,575억원 감소했다. 평균 거래단가는 198만원/m²(654만원/평), 평균 자본환원율은 5.0%였다.
유형별 평균 거래단가는 저온물류센터가 312만원/m²(1,032만원/평)로 가장 높았다. 상온물류센터 192만원/m²(636만원/평), 복합물류센터 188만원/m²(620만원/평)와 비교하면 약 1.6배 높은 수준이다.
하남시 풍산동 저온물류센터는 378만원/m²(1,248만원/평)에 거래돼 상반기 개별자산 중 최고가격을 기록했다. 2025년 거래가 없었던 중앙권에서는 용인시 소재 저온물류센터인 세종물류센터가 사조시스템즈에 672억원에 매각됐다.
이번 조사 결과는 저온물류센터시장 전체가 일률적으로 회복되는 것이 아니라는 점을 보여준다. 입지와 시설 경쟁력을 확보하고 안정적인 임차인을 보유한 저온자산에는 투자 프리미엄이 형성되는 반면 임차수요가 부족한 지역과 노후·비효율 자산은 장기공실과 임대료 하락 위험에 계속 노출될 전망이다.
