글로벌 부동산서비스기업 CBRE는 1월 발표한 ‘이커머스 성장에 따른 상업용 부동산 시장의 변화 및 탄력적 대응을 위한 전략제언’ 리포트를 통해 온라인소비가 성장세를 지속하며 물류센터 확장과 맞춤형 물류센터 개발이 활발해질 것이라고 전망했다.
식품·생활용품 등 쇼핑몰 성장지속
모바일 및 IT 기반 산업 발달과 1인가구 증가 등 사회구조적 변화로 온라인 소매시장이 성장세를 이어가고 있다. 특히 2020년 코로나19 등장으로 비대면 소비 급증으로 더 많은 소비자가 온라인쇼핑의 편리함과 신속함을 학습하게 됐다.
2021년 기준 국내 온라인쇼핑 규모는 전체 리테일시장 30%를 소폭 하회하는 수준이다. 특히 모바일쇼핑은 2017년 이후 3년 동안 규모가 2배 증가했다.
특히 음식료품 및 농축수산물부문은 더욱 증가해 2019년대비 비중이 7% 성장했다. 식품과 생활용품 등 특정 카테고리에 특화된 전문쇼핑몰을 중심으로 온라인소비 비중 성장은 지속될 것으로 전망한다.
CBRE는 2023년 6월에 발간된 Global E-commerce outlook 2022 Update 리포트를 통해 2022년부터 2026까지 5년간 글로벌 및 국가별 이커머스시장 매출 및 물류수요 전망을 제시했다.
국내 온라인 소매판매액은 2021년대비 90조원 추가 증가해 2026년 230조원대로 성장할 것으로 전망했다. 이는 연평균 8% 성장을 전망한 것으로 지난 5년(2017~2021)간 국내 온라인성장률인 18%의 절반으로 보수적인 수치이다.
글로벌리서치는 1조3,000억원(10억달러) 이커머스매출이 생산될 때마다 약 9만3,000㎡ 물류면적이 추가적으로 요구된다고 분석했다. 이에 따라 지난해 하반기 이후부터 2026년까지 약 400~550만㎡ 수준의 추가적인 물류센터 수요가 예상된다.
대규모 이커머스 물류센터 구축·지역확장
국내 이커머스시장의 급격한 성장으로 물류센터에 대한 수요와 공급이 증가됐다. 2022년 상반기 기준 서울 수도권 A급 물류시장 내 이커머스기업 점유비중은 약 36% 수준이다. 2019년 점유면적대비 약 3배 증가한 수치다.
이커머스기업은 지난 5년간 연평균 약 60만㎡ 면적을 물류센터로 흡수했으며 코로나19기간 포함 2019년부터 2021년 사이에는 매년 92만㎡ 신규면적을 점유하며 공격적으로 확장했다. 2022년은 상반기에만 101만㎡를 추가점유하며 확장세를 이어갔다.
CBRE는 2023년 물류센터 신규공급의 약 17~25%가 이커머스에 의해 흡수된 것으로 예상했다.
과거 이커머스 물류센터는 신속한 배송을 위해 서울과 근접한 서부지역에 구축됐으나 2022년 상반기 조사결과 해당지역 점유율은 기존 65%에서 48%로 감소하며 광주 및 화성 등 다양한 지역으로 확장하는 추세가 관찰됐다.
이커머스 점유면적이 가장 큰 인천의 경우 물류센터 절반 이상을 이커머스가 사용 중이다. 쿠팡이 전체면적의 약 20%를 사용 중이며 마켓컬리 및 쓱닷컴도 주요 임차인이다.
상대적으로 물류시장 규모가 작은 고양, 오산, 시흥도 이커머스 점유율은 전체의 약 70~100% 수준으로 두드러졌다. 시흥에서는 시장 내 단일 A급 물류센터를 쿠팡이 풀필먼트센터로 전체 활용하고 있으며 오산도 쿠팡, GS리테일 및 이랜드가 사용 중인 것으로 조사됐다.
쿠팡 이커머스 물류센터 60% 사용·수요지속
국내대표 이커머스기업이자 수도권 A급 물류시장 주요임차인인 쿠팡은 2017년 이후 지난 5년간 연평균 64%수준 매출증가와 함께 공격적으로 물류센터를 확장했다.
2021년 기준 쿠팡은 수도권 A급 물류센터시장의 19%규모인 191만㎡를 점유했다. 이는 2019년대비 두 배 이상 증가한 수치로 전체 이커머스기업이 사용하는 면적의 약 60% 수준이다. 작년 뉴욕증시 상장 이후 최근 첫 분기 혹자전환을 발표하는 등 쿠팡의 운영실적 및 시장점유율을 고려하면 이러한 점유비중은 당분간 절반 이상으로 높게 유지될 것으로 보인다.
쿠팡은 2026년까지 연간 30% 매출성장을 전망하고 있으며 물류센터 확장세도 지속될 것으로 보인다. 지난 3년간 쿠팡은 평균매출이 약 1,000만원 증가 시 임차면적은 0.87㎡ 늘어난 것으로 조사됐다.
2022년 이후 쿠팡이 확장세를 전망할 경우 2023년까지 약 132만㎡ 추가면적이 요구된다. 향후 물류센터 효율화 및 운영전략에 따라 추가적인 확장은 지역별로 상이할 수 있으나 증가하는 물량 및 시장진출 확대를 위한 신규물류센터 수요는 지속될 것으로 전망한다.
