2023년 한국 물류센터 투자시장은 줄어든 수요대비 물류센터의 초과공급으로 지난 몇년간 뜨거웠던 투자자의 관심이 급격히 식은 한해였다.
콜리어스 코리아가 최근 발표한 ‘한국 물류센터 시장보고서‘에 따르면 2023년 물류센터의 공급물량이 정점을 찍은 이후 2024년 하반기에는 안정화가 예상된다.
금리상승으로 금융조달여건의 악화 및 인플레이션으로 인한 공사비의 증가로 물류센터 투자활동이 오피스 및 호텔 등 다른섹터의 투자축소대비 더 큰 폭의 투자활동 축소를 가져왔다.
코로나 시기 증가했던 전자상거래 성장률도 주춤해지면서 물류센터의 주요임차인인 전자상거래사업자의 물류센터투자도 축소됐다. 하지만 어려운 시장 여건 속에서도 우수한 입지, 안정적인 임차인을 확보한 물류센터의 딜은 성공적으로 마무리됐다.
선매입이 활발했던 과거와 달리 앞으로는 장기계약으로 안정적인 임차인이 확보된 코어물류센터에 대한 투자선호가 증가할 것으로 전망되며 저온창고에 대한 높은 공실률 우려로 공실문제 해결을 위한 설계변경이 증가할 것으로 보인다.
올해 물류센터 공급물량이 최대치를 기록한 뒤 기존의 물류센터 개발계획 취소와 신규 인허가 축소로 2024년 하반기부터는 공급량이 줄고 안정화될 것으로 전망된다. 본 PF(Project Financing) 전환 실패 및 미착공으로 인한 부실자산 증가로 물류센터 NPL(Non Performing Loan: 부실채권) 투자 기회는 증가할 것으로 기대된다.
올해 공급물량 정점 후 안정화 기대
국가물류통합정보센터 자료에 따르면 2023년 1만㎡(3,000평) 이상 창고업 신규등록건수는 114건으로 2017년 이후 가장 많았다.
3년 전 물류센터에 대한 수요 및 선호로 신규공급을 계획했던 대형 물류센터의 공급이 2022년하반기부터 올해 상반기에 완공돼 공급이 집중된 이유이다. 특히 2023년 공급기준으로 수도권 전체공급량 중 약 27%이상의 공급이 인천에 집중됐다.
2023년 물류센터 공급량이 최대치에 이른 뒤 2024년 공급예정물량은 건축허가를 받았어도 미착공물량이 증가하면서 2024년에 예상되는 공급량은 2023년대비 하향 안정화될 것으로 전망된다.
물류센터사업의 PF ABS(자산유동화증권)금리는 최근 8~9%대로 증가해 개발업자들이 본 PF전환에 어려움을 겪으면서 물류센터 완공시기가 연기되고 있다.
이에 따라 미착공뿐만 아니라 착공을 개시했어도 본 PF 자금조달에 실패하면서 공사가 중단되는 현장도 증가할 것으로 보인다.
금리상승 및 PF 자금조달의 어려움으로 인해 공급예정인 물류센터의 공급시기가 계속 연기되면서 착공시기에 따라 물류센터 공급시기는 계속 연기될 수도 있을 것으로 보인다.
인천·평택 대규모 물류센터 공급
2023년 공급된 물류센터 중 10만㎡(3만평) 이상의 TOP10 대형물류센터 중 절반인 5개가 인천에 공급됐다.
올해 완공된 물류센터 중 가장 큰 규모는 인천 석남 혁신물류센터였다. 2018년부터 전 SK인천석유화학 용지에 KKR이 직접 투자해 개발을 시작했다. 쿠팡을 주요임차인 및 주주로 유치하면서 완공전에 이지스자산운용에 선매각을 완료할 수 있었다. 최근 이지스자산운용은 리파이낸싱(Refinancing, 재대출)에 성공했다.
평택은 물류센터의 공급이 적으며 토지비용이 저렴해 최근 투자자와 개발사에게 선호되는 지역으로 부상되면서 대규모 신규물류센터가 공급됐다. 표적으로 경기도 평택시 청북읍 고렴일반산업단지에 들어선 로지스포인트 평택물류센터는 8개층 19만9,762㎡ 규모로 축구장 8개 크기에 달하는 규모다. 로지스포인트 평택은 마켓컬리와 10년 임대차 계약을 체결했다. 마켓컬리의 물류센터 중 가장 큰 물류센터로서 풀필먼트센터의 기능을 하고 있다.
저온물류센터 공급심화
그동안 투자자들은 상온창고대비 더 높은 임대료를 통해 높은 수익률을 얻을 수 있을 것으로 기대해 저온센터에 대한 공급을 늘렸다.
하지만 작년 하반기부터 공급물량 상승 및 신선식품사업에 대한 투자가 축소되면서 상온물류센터대비 저온물류센터의 경우 제한된 수요층으로 인해 임차인을 구하기가 더 어려워졌다.
국가물류통합정보센터 자료에 따르면 식품위생법상 냉동·냉장 창고로 신규등록한 물류센터 개수는 2018년 35개에서 2022년 70개로 2배 이상 증가했다. 2022년 물류창고업 등록현황에 따르면 신규 창고업으로 등록한 585개 중 71개가 냉동·냉장 창고업으로 약 12%가 저온창고이다. 축산물 보관업에 따른 저온창고 포함시 이보다 더 많은 약 27%가 될 것으로 추정된다.
하지만 인천, 용인, 이천, 화성 남부에 대규모 저온센터가 공급되면서 이들 지역에 대한 공실우려는 한동안 지속될 예정이다. 이러한 초과공급 우려로 올해는 저온창고업으로 등록한 신규자산이 없었다.
강지훈 Colliers Industrial Services Korea 이사는 “임차인을 확보하지 못했던 선매입 저온창고 물류자산의 경우 공실리스크가 증가했다"라며 "기존에 저온창고로 설계됐던 개발예정 물류자산을 상온이나 다른 용도 자산으로 설계변경을 하는 사례가 증가했다"고 밝혔다.
공실률 증가 및 임대료 감소
한국물류센터의 대부분은 경부, 영동, 중부 및 서해안고속도로 등을 따라 분포돼 있으며 수도권 접근성이 뛰어날수록 투자자에게 선호되고 임대가 또한 높다. 수도권 평균공실률은 2023년 약 10%를 기록했다. 저온창고 포함시 수도권 평균공실률은 20%에 근접할 것으로 추정된다.
인천이 포함된 서북부와 전통적인 물류중심지인 용인·이천이 포함된 동남부의 공실률 상승이 두드러졌다. 반면 산지가 많아 개발이 더딘 남양주시 구리 등을 포함한 동북부의 공실은 공급이 많지 않아 약 13%의 공실률을 기록하고 있다.
수도권 상온창고 임대료의 평균단가는 약 3.3㎡(1평)당 3만7,500원이며 냉동·냉장창고의 경우 약 3.3㎡(1평)당 6만원 수준으로 상온보다 임대가가 높다. 하지만 최근 냉동·냉장창고의 공실로 렌트프리 혜택이 증가하면서 일부 냉동·냉장창고의 경우 상온창고와 실질임대가 수준이 비슷해지고 있다.
2023년에는 인천 서북부권역에 대규모 물류센터의 공급이 집중되면서 높은 공실률에 대한 우려가 증가했다. 2024년 물류센터 공급예정 물량은 용인, 이천, 안성 등을 포함하는 동남부에 집중돼 있다. 준공시기가 2023년이었다가 2024년으로 연기된 현장도 많다. 2024년 예정대로 공급량이 동남부권역에 모두 공급될 경우 인천을 포함한 서북부의 물류센터 신규공급량은 안정화되는 반면 동남부에 공급은 지속될 수도 있다.
2024년 공급예정된 물류센터 중 10만㎡(3만평) 이상의 대형물류센터 예정 공급물량은 2023년대비 줄어들 것으로 전망된다. 2024년 공급예정이라도 추가적인 자금유치나 공사비 상승 추세가 지속될 경우 공급 예정시기가 2024년 이후로 연기될 수도 있다. 허가를 받았어도 개발여건악화로 미착공물량이 증가하면서 2024년 하반기부터 물류센터 공급물량은 감소할 것으로 보인다.
임차인 확보한 선매입 자산 성공적인 클로징
2023년 물류투자 거래사례 중 매매금액 기준으로 가장 큰 규모의 투자는 브룩필드가 개발한 인천 원창동(청라)물류센터였다. 약 13만평 (43만sqm) 국내 최대 규모로 개발된 물류센터에 약 6,500억이 투자됐으며 완공 뒤 9,000억원 이상의 가치가 될 것으로 전망된다. 쿠팡이 80% 임차하면서 공실문제도 해결돼 공급과잉 우려와 어려운 대출조건에도 불구하고 리파이낸싱에 성공하며 딜을 클로징 할 수 있었다. 이자 및 기타비용을 포함한 리파이낸싱 대출조건의 이자가 9% 이상인 것으로 알려졌다.
KKR이 투자한 인천 석남 혁신(쿠팡)물류센터도 이지스자산운용 리파이낸싱에 성공하며 선매입 됐던 매물이 올해 완공되며 약 6,000억원에 거래되며 두번째로 큰 큐모의 거래로 기록됐다. 주요 물류자산 10건의 거래 중 쿠팡이 임차하고 있는 주요 물류자산이 3건이었다.
우수한 입지, 안정적인 임차인, 신뢰도 높은 투자자 등의 조건은 어려운 시장환경에도 불구하고 성공적인 클로징을 가능하게 했다.
세번째로 큰 규모의 딜은 미래에셋자산운용이 약 4,670억원에 매입한 로지스코 양지(쿠팡5)물류센터였다. 원 소유자는 이화자산운용펀드를 통해 소유한 인베스코였다.
한편 YNP자산운용은 해외투자자 KKR 자금유치를 통해 오산로지폴리스 물류센터를 약 3,230억원에 인수했다. 여주가남물류센터의 경우 페블스톤자산운용이 AEW 캐피탈 자금을 유치해 자기자본비율을 높여 인수에 성공했다.
최근 높은금리로 인해 대출을 통한 자금조달이 쉽지 않자 운용사가 주체가 돼 자금을 모아 투자를 진행하는 방식보다는 AEW캐피탈과 같은 외국계기관투자자에게 자금을 받아 체결되는 딜이 증가하고 있다.
물류 Cap rate 상승
지난 몇년간 투자자들의 물류센터 선호로 매매가가 상승하며 상온물류센터의 Cap rate (Capitalization Rate, 자본환원율)는 지속적인 하락세였다.2019년 5% 후반이었던 Cap rate는 물류센터의 매수경쟁이 지속되면서 수도권에 위치한 A급물류센터의 Cap rate는 2021년 약 3% 초반대까지 떨어졌다. 2023년 공실리스크 증가와 금리상승 여파로 물류센터의 임대료 상승폭이 줄면서 물류센터 Cap Rate는 상승하며 평균 5.5%의 Cap rate를 기록했다.
2023년 하반기 거래된 물류센터의 경우 위치 및 시설이 우수한 자산들 위주로 거래되면서 4% 후반 수준이 다수 있으며 선매매사례 중에는 5%후반 혹은 6% 초반을 기록한 거래도 있었다.
선매입을 계획했던 매물의 클로징이 여의치 않으면서 시장에 매물이 증가하고 있다. 앞으로 추가 금리 상승이 없을 경우 Cap Rate의 상승폭은 크지 않겠지만 임대료는 하락하면서 물류센터의 매매단가는 하락 압력을 받을 것으로 보인다.
한편 무위험 수익률 지표인 5년 채권금리는 4.2% 수준으로 2021년까지 300 이상의 높은 스프레드를 기록했던 과거와 달리 100 이하 수준으로 떨어지며 리스크 프리미엄이 낮아지고 있다.
이커머스 사업자 성장세 지속
그동안 연평균 20%이상의 고성장을 기록했던 국내 이커머스시장은 10%수준으로 떨어질 것으로 보인다. 2023년 2분기 국내온라인쇼핑 거래액은 약 50조5,000억원으로 지난해 동기대비 11%의 상승을 기록했다. 성장률은 감소하고 있지만 성장세는 지속될 것으로 전망된다. 유로모니터에 따르면 한국리테일 전체 소비대비 전자상거래가 차지하는 비중이 2024년에는 38.2%에 이를 것으로 전망되고 있다.
현재 시장점유율 기준 네이버, SSG닷컴, 쿠팡이 각각 1, 2, 3위를 기록하며 국내 이커머스시장 경쟁을 벌이고 있다. 2021년 이베이코리아를 유통대기업인 SSG닷컴이 매입하면서 기존 3위에서 2위로 올라섰다. 다음은 쿠팡으로 상위 3개 회사가 전체시장의 절반에 달하는 점유율(45%)을 차지하고 있다.
최근 글로벌 이커머스기업이 시장점유율 4위를 차지하고 있는 11번가를 인수하기 위한 관심이 뜨겁다. 아마존과 알리바바가 11번가를 인수하기 위한 경쟁을 벌이고 있는 것으로 알려졌다. 이는 아직도 한국의 전자상거래시장의 성장을 글로벌 투자자들이 높게 평가하고 있는 것을 보여주고 있다.
앞으로 물류센터의 주요 임차인이기도 한 이머커스사업자의 확장은 지속될 것으로 보인다.
유통업 및 택배업자 성장 지속
한국통합물류협회 자료에 따르면 2019년 27억상자 수준이던 국내 택배 물동량은 2021년 36억상자, 2022년 41억상자로 급증했다.국내 택배업체 순위 상위 5개 회사인 CJ대한통운, 한진, 롯데글로벌로지스, 우체국택배, 로젠택배의 시장점유율은 80% 이상을 차지했다. 물류센터의 주요 임차인인 CJ대한통운, 글로비스, 판토스 등의 3PL업체의 성장도 지속됨에 따라 물류센터에 대한 수요는 지속될 것으로 전망된다.
앞으로 3PL진출을 계획하고 있는 쿠팡까지 고려할 때 물류센터의 주요임차인인 3PL업체의 물류센터 확보경쟁이 지속될 것으로 보인다.
물류센터의 주요임차인인 전통적인 택배업자의 풀필먼트투자도 활발하게 이뤄지고 있다.
CJ대한통운은 택배사업자로서 시장점유율 1위로 전국 207곳의 물류센터를 보유해 제3자 풀필먼트를 위한 최적의 하드웨어인프라를 갖추고 있다. 운용하고 있는 창고의 총 면적은 322만m²에 달하며 이는 물류창고 수 운용기준으로 2위인 쿠팡보다 100만m² 이상 넓은 규모다. CJ대한통운은 네이버뿐만 아니라 마켓컬리와의 협업을 통해서도 풀필먼트사업의 확대를 꾀하고 있다.
쿠팡은 한국에서 CJ대한통운 다음으로 물류센터를 가장 많이 운용하고 있으며 물류센터를 168개로 늘리며 로켓배송 시스템을 전국으로 확장시켰다.
마켓컬리는 2021년 기준으로 총 4개의 풀필먼트물류센터를 보유하고 있다.
네이버는 풀필먼트서비스 강화를 위해 CJ대한통운의 물류인프라를 통해 서비스를 개시했다. 또한 파스토의 물류기업에도 투자하는 등 3PL, 4PL 물류업체 투자를 지속하고 있다.
