2026년 1분기 국내 물류센터시장이 공급 급감 속 점진적 안정화 흐름을 보이는 가운데 저온물류센터는 상온대비 수요회복이 더디고 일부 센터들이 저온구역을 상온으로 전환하는 사례가 이어지며 냉동·냉장설비시장에도 영향을 미칠 것으로 전망된다.

글로벌 부동산컨설팅기업 JLL코리아가 최근 발표한 ‘2026년 1분기 물류부동산시장 현황 보고서’에 따르면 1분기 수도권 Grade A 물류센터 전체 공실률은 약 15.4%로 전분기대비 0.17%p 소폭 상승했다.

저온구역 상온전환, 설비투자 동력 약화

수도권 물류시장에서 상온면적에 대한 임차수요 집중현상은 이번 분기에도 뚜렷하게 나타났다. 이러한 수요 불균형에 대응하기 위해 일부 센터들은 저온구역을 상온으로 전환하는 컨버전작업을 추진하고 있다. 

냉동·냉장설비를 고도화하기보다 설비를 철거하고 상온으로 전환하는 방향으로 선택하고 있다. 이는 구조적 혹은 금융적으로 전환이 어려운 경우도 상당수 있으나 공실이 장기화될수록 가동하지 않는 설비 유지비가 보유비용으로 누적된다는 점에서 임대인 입장에서는 현실적인 선택이 될 수 있다.

이러한 흐름은 저온물류센터의 신규 설비수요를 억제하는 요인으로 작용할 수 있다. 신규 준공이 거의 없는 상황에서 기존 센터들마저 저온구역을 줄여가는 추세가 이어진다면 냉동·냉장설비시장 전반의 발주환경도 위축될 수 있다는 우려가 나온다.

1분기 신규 준공센터는 북부권역의 ‘One Base 양주’(연면적 약 17만3,943㎡) 단 한 곳으로 분기 내 공급량은 2021년 3분기 이후 최저수준을 기록했다. 인허가 건수도 2022년 128개에서 2025년 14개로 급감했으며 이번 1분기에는 단 2건에 그쳤다. 착공사례도 1분기 중 관찰되지 않았다. 건설비 상승, PF조달 어려움, 시공사 확보 문제 등이 복합적으로 신규공급을 제약하고 있다.

2026년 연간 Grade A 총 공급량은 약 20만평 수준에 머물 전망으로 2025년대비 55%, 2024년대비 18%에 불과하다. 신규 준공물량이 줄수록 저온설비의 신규설치 수요도 함께 감소하는 구조여서 설비업계의 체감 발주 공백은 더욱 클 수 있다.

다만 장기적으로는 냉동·냉장설비의 품질이 저온물류센터의 경쟁력을 좌우하는 핵심변수로 부상하고 있다는 점은 주목할 만하다. 저온센터는 개별입지 및 시설여건에 따라 실질적인 임차경쟁력 차이가 나타나고 있으며 동일 권역 내에서도 세부조건에 따른 양극화가 심화될 수 있다. 

임차인들이 정밀한 온도관리와 에너지효율이 높은 설비를 갖춘 센터를 선호하는 경향이 강해지면서 설비 수준이 곧 임차율 차이로 이어지는 구조가 뚜렷해지고 있다. 공실해소를 위해 설비 리노베이션에 나서는 센터가 늘어날 경우 기존 설비 교체 및 고도화 수요는 오히려 확대될 여지도 있다.

부울경, 수산물기반 저온수요 견고

부울경(부산·울산·경남)권역의 저온물류센터시장은 수도권과 수요구조가 뚜렷하다. 수도권의 F&B 임차인 비중이 6% 가량에 불과한 반면 부울경권역은 해안지역을 중심으로 수산물저장을 위한 F&B업종의 수요가 두드러진다. 

세계 2위 환적항인 부산항과 대규모 농수산 유통시장이 수산식품기반 저온물류수요를 구조적으로 뒷받침하고 있기 때문이다. 이를 반영해 부산의 저온물류센터들은 서구 암남동과 사하구 감천동 일대에 집중적으로 위치하고 있으며 지역 3PL업체가 자가로 사용하는 경우가 대부분이다.

부울경권역 Grade A 물류센터를 유형별로 보면 복합센터(상온+저온)가 약 68%, 상온센터 29%, 순수 저온센터 4%로 구성돼 있다. 수도권에서 저온구역의 상온전환이 가속화되는 것과 달리 부울경의 저온수요는 수산물·신선식품 물류라는 구조적 기반이 있어 상대적으로 안정적인 것으로 평가된다. 저온설비 수요는 수산물 유통 특성상 온도정밀도와 위생관리 수준에 대한 요구도 높아 설비품질에 대한 기준 역시 수도권과는 차별화된 방향으로 발전할 가능성이 있다.