지난해 물류센터시장은 지난 3~4년대비 실질적 공급물량이 크게 감소하며 2025년 한해 동안 준공된 물류센터는 2024년대비 약 28% 수준에 그쳤다.
글로벌 상업용부동산 및 투자관리기업 JLL의 분석에 따르면 이러한 물류센터 공급감소의 주요원인으로는 △금리인상 △부동산 PF시장 조건변화로 인한 자금 조달 어려움 △원자재비 상승으로 인한 공사비 및 사업비 증가 등이 있다.
유흥일 JLL 상무는 부동산개발, 투자, 자산관리분야에서 20년 이상 업무를 수행했다. 특히 물류·산업용 자산을 포함한 상업용부동산에서 탄탄한 역량을 증명했다. 유흥일 JLL 상무를 만나 올해 저온물류센터 전망과 업계 대응방향 등을 들었다.
❙ 지난해 국내 저온물류센터 비중과 현황은
수도권 Grade A 기준으로 저온물류센터는 전체 물류센터의 약 15%를 차지하고 있으며 이중 약 30% 수준의 공실률을 보이고 있다. 이러한 공실률은 팬데믹 이후 예상된 저온보관 물동량대비 많은 물류센터가 공급됐기 때문이다. 실제 시장의 저온물동량 흡수속도가 공급속도보다 낮은 여건으로 저온물류센터 공실율이 크게 낮아지지 않고 있다. 그러나 실제 수요는 꾸준히 유지되고 있어 사업적 공급과잉으로 인한 공실률은 2~3년 내 해결될 것으로 예상된다.
문제는 물동량이 폭발적으로 증가해 저온물류센터 공급대비 수요가 충분해지는 시장상황이 오기까지는 상당기간 소요될 것으로 보이며 아직 시장여건이 나아질 기미가 보이지 않는다는 것이다.
그나마 저온수요측면에서는 F&B·신선식품·3PL·제약·바이오업종 등이 저온시장을 견인하는 핵심업종으로 자리 잡았고 이 업종들의 시장이 조금씩 살아나면서 기본적인 수요는 유지하고 있다. 다만 각 업종별로 요구되는 시설수준과 물류센터의 품질기준이 높아지면서 각 물류센터별 스펙차이에 따른 자산간 수요격차가 확대되는 흐름이다.
❙ 2026년 물류센터 시장전망은
에너지·환경규제가 점점 강화되는 시점으로 물류센터 운영과정에서 발생되는 비용을 효율적으로 컨트롤할 수 있는 시스템의 필요성이 강조될 것으로 예상된다.
물류산업에서는 3PL과 E-Commerce 및 C-Commerce의 규모가 지속적으로 상승할 것으로 판단된다. C-Commerce의 국내진출(자동차부품, 식자재 등)이 논의되고 있으며 신선식품·제약·바이오업종의 시장수요도 차츰 늘어날 것으로 예상하고 있다. 물류센터의 신규공급 둔화가 이어지면서 우량자산을 중심으로 임대 및 거래시장이 점진적으로 정상화될 것으로 예상한다.
❙ 올해 가장 주목받은 저온물류센터 트렌드는
최근 저온물류센터 운영 시 시스템의 필요성이 커지면서 단순 보관성격의 창고사용에서 운영효율을 높일 수 있는 구조·동선·관리기능이 적용가능한 자산을 선호하는 경향이 강화되고 있다.
이는 신선식품과 제약·바이오와 같이 품질관리가 중요한 업종의 성장이 이어지며 저온물류센터에 대한 기본성능·관리체계·운영안정성이 임차인의 물류센터 결정요소로 더욱 중요해지고 있음을 보여준다.
이로 인해 임차인의 요구수준을 충족시키는 자산에 수요가 집중되고 있다. 아울러 비용부담과 환경기준이 함께 강화되면서 장기적으로 운영효율과 지속가능성을 확보할 수 있는 자산이 시장 내에서 경쟁력을 가진다.
이러한 흐름은 결과적으로 우량입지·안정적 운영체계·차별화된 스펙 등을 갖춘 센터중심으로 선호가 집중되는 시장구조를 만들고 있다. 이외 초저온전환 등의 대안도 논의되고 있으나 아직은 수요가 한정적이다.
❙ 저온물류센터 공실률에 대한 업계 대응방안과 사례는
기존 저온물류센터는 높은 공실률을 대응하기 위한 방안으로 임차인이 요구하는 R/F(렌트프리, 임대료 면제기간), F/O(인테리어 공사지원) 등을 지원하거나 저온에서 상온으로 전환을 통해 임대료의 일부손해를 감내하며 물류센터를 운영하는 방법을 적용하고 있다. JLL에서도 이러한 전환사례 자문을 여러건 진행중이다.
또한 임차인 확보리스크를 최소화하기 위해 개발초기단계부터 운영기업과 사전협의나 선임차(BTS)계약으로 안정적인 임차인을 선제적으로 확보하려는 시도도 포착된다. 이러한 전략은 공급부담이 높은 지역에서 공실리스크를 완화하고 자산안정성을 높이기 위한 방법으로 여러 기업들에서 논의된다. 장기 공실시 매각·구조변경으로 3년 내 안정화된 사례가 많다.
❙ 자동화, 친환경 수요가 저온물류센터에 미치는 영향은
저온물류센터는 노동집약적인 운영구조, 높은 에너지비용, 정확한 품질관리 등이 동시에 요구되는 시설이다. 최근 인력확보가 어려워지고 비용부담이 확대되면서 작업효율을 높이고 오류를 줄일 수 있는 물류시스템에 대한 수요가 증가했다.
또한 글로벌기업들의 ESG요구에 따른 친환경에너지 사용에 대한 요구가 높아지고 있다. 이는 앞으로 물류센터들이 에너지효율 중심의 운영방식과 친환경설비 적용이 필수요소라는 시장흐름을 보여준다. 예를 들어 세계적 친환경건축물인증시스템인 LEED인증(실버·골드 이상)에서는 설비점수가 30%를 차지한다. R22에서 친환경냉매 전환 대응과 중수도·재활용에너지 적용도 확대되며 FM소방기준도 강화하는 추세다.
저온물류센터 자동화와 친환경요소를 갖춘 자산은 운영안정성과 비용절감측면에서 경쟁력을 확보하게 되며 이는 장기임차인 유치와 임대안정성에 긍정적인 영향을 준다. 향후 시장에서는 운영효율성과 지속가능성을 충족하는 센터 중심으로 선호도가 더욱 집중될 것으로 예상된다. 특히 외국계 화주·펀드 수요가 가속화할 전망이다.
❙ 물류분야에서 JLL의 강점은
JLL은 200년 이상 역사를 자랑하는 글로벌 Top-Tier의 상업용부동산 및 투자관리기업으로서 글로벌고객들이 다양한 상업용오피스, 물류산업, 호텔, 주거 및 리테일부동산을 매입·매각, 건축, 임차 및 투자할 수 있도록 종합적인 부동산서비스를 제공하는 기업이다.
연 매출 208억달러를 기록하는 Fortune 500®기업이며 전 세계 80여개국 300여개 지사에서 11만명 이상의 직원이 근무하며 로컬전문성과 글로벌 네트워크를 결합한 서비스를 제공한다.
물류자산 관점에서는 물류부동산의 모든 서비스를 통합적으로 제공할 수 있는 국내 유일의 Top-Class 서비스기업이다. 고부가가치를 지닌 물류센터 부지선정 및 사업성검토서비스, 개발 및 인허가검토, 공사비적정성검토, Leasing, 물류센터운영 및 관리, 물류센터 매각서비스, 그에 대한 대출자문까지 전체 물류센터 개발 및 운영 원스톱서비스 제공이 가능하다.
이와 함께 국내 최대규모 Class A급 물류센터데이터를 기반으로 제공되는 시장조사 분석데이터를 통해 제공되는 양질의 컨설팅서비스에 대한 강점이 있다.
또한 JLL은 다양한 국가의 상업용부동산 프로젝트 수행경험을 바탕으로 국내기업은 물론 한국진출 해외기업들에게도 글로벌 기준에 맞춘 차별화된 서비스를 제공할 수 있는 강점을 가졌다. 개발·운영 A to Z자문으로 물류에 생소한 고객에게 특화서비스를 제공한다.
